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“认房不认贷”落地两周,北京上海武汉楼市调查:买房者预算提高,二手房难砍价

9月12日,武汉市江岸区的幸福时代大家营销中心内,前来看房的人络绎不绝。职业顾问胡凌(化名)打开工作群,看到同事们不断分享着签单成功的喜悦。

上海一位房产中介说,在“认房不认贷”的政策落地后,她的客户把预算从300万元提升到了400万元。新政落地后的第一个周六,全北京卖了3000套房子,“这一天是之前三天的量。”

自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后,截至9月12日,全国已有25个省市官宣执行““认房不认贷””政策,其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。

据新京报报道,武汉当地部分银行,交通银行、招商银行均表示:“目前,首套房首付比例最低确实已经降到了二成,二套房首付比例降到了三成,不再区分是否在限购区域。”

截至目前,包括重庆、南京、兰州、沈阳、青岛、大连、南宁、郑州等多个城市已经降低首付比例,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

九派新闻以买房者的身份,咨询了北京、上海、武汉多家售楼处及中介。他们普遍感受到,新政落地后,有意愿的购房者明显增加,二手房源也在增加。但市场表现还需要长期观察。

有中介发现,房东对于市场更加乐观,二手房谈价空间变小了。另外,尽管新房实际成交量也不如预期,但地产商和中介仍然感到乐观。

售楼部中沙盘展示。图/九派新闻 马婕盈

【1】带看量明显提升,消费者的购房预算增加

9月12日,“认房不认贷”政策在多地实施近两周,武汉的售楼处变得比以往都要热闹。

“上周末,我们接待了50多组客户,人手都不够了。”武汉幸福时代大家的置业顾问胡凌(化名)说,“现在买房的确是比较好的时候,购房门槛很低。”该楼盘位于江岸区,临近二环线,主打刚需性住房。

即使是工作日,同样位于二环外的龙湖清能天曜营销中心,也有不少人前来看房,“9月1日,我们的新楼栋开盘,现在已经卖了60%(库存) 。”置业顾问刘田(化名)说。

在北京、上海、武汉三地,多位房产中介表示,这段时间带看量明显上升。“比之前多了一半。”常女士说。她是上海的一位房屋中介,主要负责杨浦区和虹口区。

常女士说,前两天,她的一位客户原本只有三百万的预算,想要买第二套房,“认房不认贷”政策出台后,客户从二套房变成首套房,首付立减,于是,她的预算从三百万提高到了四百万。

“上海新增的房屋成交量中,90%都是之前在外地有房,在上海有购房资格,并且一直有这个打算,但是手上预算不太够。政策出来之后,压力一下子释放了,买房的人就多了。”房屋中介曹先生说。

9月1日,北京宣布实施“认房不认贷”,中介贺先生说,第二天全北京卖了约3000套房子,新房约1800套,二手房约1200套,“这一天是之前三天的量。”

《中国经营报》的报道与这一数据吻合。中原地产首席分析师张大伟接受采访分析,“其中部分成交是来自9月2日的定金草签转化,整体看,实际购房者暂时没有继续增加,大部分成交都还是在消化之前已经看房的购房者。”到了周日,新房成交量下滑到900套左右,而二手房成交量上升到约1500套。

【2】新房存量少,二手房增多

政策出台后,二手房源也有所增加。“政策刚出来那两天,上海基本每天都是按照几千套在增加。”上海房产中介李平(化名)说。同样的情况发生在武汉,德佑地产的房产中介王先生说:“武汉全市的二手房存量,前几个月是17万套,现在有19万套,快破20(万)了。”

“抓住这个时间,把房价降一降,尽快把房子出掉,是比较聪明的人。”中介李平认为,“他们看懂了行情。”但他还是承认,虽然中介的带看量上升,总体成交量的增长没有那么明显。对此,他有自己的理解:“但这是一个过程,有些人想要把自己的房子卖掉,再去置换,可能没这么快。”

常女士估计,到本周末,成交量会有所提升。“新政出来才两周,第一周大家都在了解行情,第二周就开始认真看房。”她认为,“这也是买家正常的思考过程。”

武汉幸福时代大家主推的三期工程于2022年国庆前后开盘,如今还有20多套待售房,“跟以前相比,这一期卖得很慢。”胡凌说,“三四年前,我们曾出现过两个日光盘(即开盘当天售罄),以前售楼部门口都排着长队。”

不过,该楼盘已处于尾盘销售阶段,他预计将会在一两个月内售完。胡凌还发现,新政实施后,看房的人变多了,但对楼盘价格影响不大,目前的销售策略和往常一样按照95折出售,均价在2万元左右。

其所在的楼盘位于二环外,去年年底就已实行二成首付。总价200万的房子,首付只需40万,“上车很容易,但还贷压力比较大。”他算了一笔账,如果购房者付二成首付,那每月房贷将达到7000元。

房屋买卖。图/视觉中国

多地中介均表示,目前新房价格还比较稳定。“新房都是有备案价格的,不能随便开价。”上海的一位房产中介说。

在北京,不少地产商收回了折扣。贝壳平台房产中介张明(化名)说,“市面上的客户量明显上升,地产商收回了一到两个折扣点,相差几万元。”

但据《南风窗》报道,有中介认为,这只是一种必要营销手段。“这是为了营造出楼盘抢手的表象,促使当下的客户尽快成交。”

位于武汉江岸区的福星惠誉星誉国际的置业顾问徐隆(化名)说,此楼盘于2021年开盘,现处于尾盘销售阶段,仅剩下90平方米以下的小户型和130平方米以上的大户型。

“9月20日以后,看房的人应该会大幅增加。”徐隆估计,“可现在的问题是,我们没有存货了,二环内的盘,甚至二环外位置比较好的楼盘都是尾盘。”

徐隆分析,由于前两年拿地的开发商很少,购房新政实施后,即使市场转好,新房存量也有限。“这个时候二手房市场将会抬头,房东的心理预期更高一些。”

【3】二手房谈价空间变小

在二手房市场,挂牌价变化不大,但与卖家的谈价空间变小了。

上海的中介常女士说,现在她身边很多业务员在谈价格,但一直僵持着,没谈下来。

“买家的心态还是五六月的价格。比如说一套五百万的房子,买家想四百万买,但卖家不同意,说现在市场好了,450万才卖。”常女士说,“政策出来之后,很多卖家觉得之后的房价还会涨。”

打算改善置房的业主“不愿意割肉”,降价也不愿意降太多。武汉的房产中介王先生说,“除非是资金周转,急需用钱。”

在武汉,降价明显的二手房主要是房龄10年以上的老房子,“5年以内的房子品质比较好,把中介费、税费算上,其实和周边的新房也差别不大。”王先生说,“真正的好房是很难降价的,比如学区房。如果是配套一般的远城区房子,降得很厉害。”

王先生说,在他们所接触的高端改善客户中,70%是全款买房,政策对他们的影响不大。150万以下的多是刚需房,“不管有没有这个政策,他都要买。”王先生说,“就是150万到400万中间的客户比较犹豫。”

九派新闻记者 马婕盈 王佳箐

编辑 曾金秋

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【来源:九派新闻】

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